Аренда квартир в Мытищах и Химках

Заказ обратного звонка

В настоящее время наш рабочий день закончен. Оставьте свой телефон и мы перезвоним в удобное для вас время!

Заказ обратного звонка

Ваша заявка принята. Ожидайте звонка.

Факторы влияющие на ценообразования в аренде квартир

Специалисты, работающие над прогнозами динамики цен на аренду недвижимости, нередко говорят о сезонности. Под сезонностью обычно подразумевается значительное увеличение спроса на аренду жилья ближе к окончанию лета. Люди, следящие за подобной информацией, в курсе, что осенью, как правило, владельцы квартир повышают арендную плату. Осень считается «высоким сезоном». Следующая дата, к наступлению которой ставки аренды возрастают, – новый календарный год. Объяснение, которое напрашивается первым: желание арендодателей заработать. Но так ли это? Очевидно, что обоснованием ценовых колебаний являются не времена года или некие условные дни, что существуют более значимые события, которые сказываются на арендных ставках.

Так, в 2015 году наступление осени ознаменовалось традиционным значительным подъемом цен. Учитывая кризисные условия и стойкую тенденцию к снижению цен на недвижимость, подобный шаг, предпринятый многими владельцами жилплощади и их агентами, казалось, не объяснялся логически. Опыт предыдущих лет показывал, что повышение ставок в дальнейшем не корректируется в обратную сторону, и самым благоприятным исходом можно было бы назвать отсутствие динамики на сезон. Однако в 20015 году произошло нетипичное событие: вскоре после увеличения стоимости аренды последовало ее снижение. Этот пример прекрасно иллюстрирует утверждение, что на ставки влияет далеко не только календарный фактор.

Итак, какие же события определяют повышение арендной ставки?

Влияние смены сезона

Д. Таганов, управляющий аналитическим отделом крупной компании «Инком», уверен, что показатели рынка аренды напрямую зависят от сезонности. При этом Таганов уточнил: наступление нового сезона влияет не столько на стоимость аренды, сколько на значительное изменение спроса. Это мнение логично, ведь действительно к окончанию летнего периода в Москве значительно увеличивается количество студентов и людей, трудящихся вахтовым методом (включая мигрантов, стягивающихся в столицу из самых отдаленных регионов бывшего СССР). Данные категории людей нельзя назвать наиболее платежеспособными, однако они оказывают свое влияние на арендные ставки благодаря массовости.

Какой же вывод можно сделать? Не столько сезонность, сколько изменение спроса и предложения способствует изменению цен на рынке аренды недвижимости.

Вне кризиса годовой цикл выглядит приблизительно таким образом:

  1. Наступление осени влечет за собой рост спроса.
  2. Число предложений значительно сокращается, однако предложение все равно превышает спрос.
  3. Происходит увеличение арендных ставок.

Кризис, пришедшийся на 2009 год, внес свои коррективы в привычное положение вещей:

  1. Из-за финансовых затруднений осенью число желающих арендовать жилплощадь возросло не так значительно, как в предшествующие годы.
  2. Число предложений, что закономерно, снизилось незначительно.
  3. Произошедшее увеличение арендной платы в самое ближайшее время потребовало обратных изменений.

Важно, что в разных российских городах сезонные колебания приходятся не всегда на осень и первые числа января. Например, основной поток туристов в Санкт-Петербург происходит в середине весны – середине лета (знаменитый период с «белыми ночами») и в конце лета – середине осени. Соответственно, хозяева квартир и риелторы повышают арендные ставки к этим событиям. Дмитрий Таганов также отмечает влияние географического фактора.

Влияние отелей, расположенных в черте города, и условий ипотечного кредитования

Соотношение спроса и предложения при условии невмешательства государства в рыночные процессы предопределяет ценообразование. Остальные факторы, включая упомянутую выше сезонность, оказывают лишь опосредованное влияние.

М. Нелюбин, один из управляющих компанией Century 21 Star Reality-M, отмечает следующие, на первый взгляд не всегда очевидные, факторы, сказывающиеся на арендном рынке:

  • сезонность и напрямую связанные с ней потоки туристов;
  • комфортабельность предлагаемого жилья;
  • удаленность арендуемой площади от центра города;
  • общее состояние предложения;
  • ситуация на рынке ипотечного кредитования;
  • удобство гостиничной индустрии (Нелюбин подчеркивает, что данный фактор наиболее актуален для столицы).

Особенность московских гостиниц

Московские гостиницы большинству туристов подходят исключительно для кратковременного пребывания. Принимая решение о долговременном нахождении в городе, приезжим приходится искать альтернативу столичным отелям. Снимать даже дорогую квартиру в Москве оказывается значительно бюджетней, чем арендовать гостиничный номер на большой срок.

В центральном районе Москвы практически отсутствуют отели с 3***. По состоянию на 2010 год сутки аренды наименее дорогого номера в гостинице Swiss Hotel обходились постояльцам в 15 000 рублей. Люди, имеющие право на значительную скидку на арендную плату, не могли позволить себе по состоянию бюджета (даже если имелась возможность тратить в месяц до 10 000 долларов) долгое время проживать в таких условиях, они оказывались вынужденными подыскивать квартиру для съема.

Аренда в Москве и в Париже

По словам эксперта в вопросах рынка аренды, совсем иная ситуация сложилась во французской столице. Туристам доступен широкий спектр гостиниц, из которого можно выбрать наиболее подходящий ценовой сегмент. Исключительно желанием гостей Парижа определялось, будут они жить в гостиничных условиях или предпочтут снимать апартаменты непосредственно у владельцев.

Московская ситуация, к сожалению, не может конкурировать с парижской. Сложившаяся ситуация со столичными отелями открывает простор для манипуляций с арендной платой со стороны частников. Практика показывает, что относительно недорогое проживание в Москве в продолжение длительного срока возможно исключительно при съеме квартиры у частных лиц.

Аренда недвижимости в европейских странах имеет свои негативные особенности, невзирая на большую доступность гостиниц и прозрачность ставок. Выплата коммунальных платежей нередко требует от арендатора значительных затрат. Качество московского квартирного фонда, особенно если речь идет об элитном жилье, может превышать таковое в Европе.

Потенциальные арендаторы московских квартир бизнес-класса предъявляют высокие требования к условиям проживания. Выбирая помещение, они могут посетить несколько десятков точек. Центральный район Парижа изобилует маленькими квартирами, площадь которых может составлять в районе 15 м2. Помещения подобного рода расположены в зданиях исторической постройки, ранее они использовались для расселения прислуги. Не всегда у людей, даже не стесненных в средствах, есть возможность обосноваться в крупногабаритной квартире Парижа.

Специалисты считают, что доступность ипотечного кредитования сказывается на спросе на аренду жилых помещений. По этой логике, кризис 2009 года должен был повлечь за собой повышенный спрос (поскольку возможность приобретения квартиры в кредит уменьшилась), однако этого не случилось…

Обосновать явление можно таким образом: финансисты различают платежеспособный и обычный спрос. Обычный спрос формируют люди, которым требуется взять квартиру в аренду вне зависимости от их финансовых возможностей. Платежеспособный спрос – люди, не только нуждающиеся в аренде жилплощади, но и готовые регулярно ее оплачивать. В 2009 г. упала именно платежеспособность населения.

Это подтверждает и Мария Жукова, одна из управляющих «Миэль-Аренда». С наступлением кризиса следующим образом изменились показатели спроса на аренду элитной недвижимости и квартир экономкласса, а также комнат:

  • людей, готовых оплачивать дорогие апартаменты, стало значительно меньше;
  • квартиры, находящиеся в низком ценовом диапазоне, и комнаты стали более востребованными;
  • появилось больше желающих оформить аренду недорогих двух- и трехкомнатных квартир: несколько арендаторов делят плату между собой с целью экономии;
  • общий спрос снизился из-за оттока мигрантов.

Как с течением времени менялась цена аренды

В 2010 году месячная аренда двух- или даже трехкомнатной квартиры в Москве обходилась приблизительно в 35 000 рублей. Какие изменения ставки происходили на рынке аренды, начиная с 2007 года?

Окончание 2007 – начало 2008 г. характеризовалось высокой стоимостью аренды квартиры. Человек, готовый ежемесячно выплачивать до 35 000 рублей, мог бы в 2007 г. снимать максимум двухкомнатную квартиру, расположенную на городской окраине.

Последние месяцы 2008 г. пришлись на начало финансового кризиса. В 35 тысяч стало возможно уложиться, снимая однокомнатную квартиру «бизнес минус» или хорошо отделанную двухкомнатную квартиру. Прогнозируя ситуацию на 2010 год, Мария Жукова отмечает, что цены или вернутся к уровню начала 2008 года (при разрешении экономического кризиса), или останутся без существенных изменений (если финансовая ситуация не будет иметь положительной динамики).

Аналогичную информацию приводит и Дмитрий Таганов: в кризисный период арендные ставки были снижены на 25–30 % от докризисного уровня, из-за чего квартиры, расположенные в спальных московских районах и арендуемые ранее за 30 000–35 000 рублей, сейчас обходятся в 20 000–25 000.

Кризис на финансовом рынке, изменения курса рубля по отношению к доллару привели к тому, что для арендаторов условия стали более гуманными. Напротив, владельцы квартир из-за кризиса вынуждены снижать арендную плату. Кроме того, они сталкиваются со сложностями в выплате ипотечного кредита, если таковой был оформлен в долларах: в 2008 г. 35 000 рублей были эквивалентны 1 550 долларов США, в 2009 г. – 1 150 долларов США. Ольга Шибаева, управляющая агентством «Неспроста.ру», отмечает, что и в 2008, и в 2009 г. сумма в 35 тысяч покроет расходы на аренду 1–3-комнатной квартиры (площадь напрямую зависит от состояния жилья).

Агентство «Виан»
О компании     ||     Аренда квартиры Мытищи цена     ||     Сдать квартиру в Мытищах     ||     Снять квартиру в Мытищах     ||     Контакты